Construire un hôtel au Maroc : penser produit, site et exploitation

Le vrai point de depart est le produit hotelier, pas la coque

Construire un hotel au Maroc ne consiste pas seulement a produire un batiment conforme. Le vrai sujet est de transformer un concept d'hebergement en actif exploitable, rentable et coherent avec le site, la clientele visee et le niveau de service promis.

Un boutique-hotel, un hotel business, un resort, un appart-hotel ou un eco-lodge n'ont ni les memes surfaces utiles, ni les memes contraintes techniques, ni les memes besoins en back-of-house. Un bon projet part donc du produit reel avant de parler facade, standing ou simple nombre de chambres.

Le site peut faire la valeur ou la faiblesse du projet

En hotellerie, le terrain n'est jamais un support neutre. Il conditionne l'accessibilite, la vue, le bruit, la saisonnalite, la logistique, le paysage, la gestion de l'eau, l'assainissement, les amenagements exterieurs et parfois meme le positionnement commercial du futur etablissement.

• Verifier l'acces client, l'acces service, les livraisons et les departs d'urgence.
• Mesurer l'impact du climat, des vents, de l'ensoleillement et du confort d'usage.
• Anticiper stationnement, piscines, paysages, terrasses, techniques et extensions.

Le budget hotelier ne se lit pas seulement par chambre

Le cout par cle peut aider a cadrer un ordre de grandeur, mais il masque souvent l'essentiel. Deux hotels avec le meme nombre de chambres peuvent avoir des budgets tres differents selon la part des espaces communs, le niveau de finition, la cuisine, le spa, les amenagements exterieurs et la profondeur d'equipement necessaire pour ouvrir correctement.

Les postes oublies sont souvent ceux qui font tourner l'hotel

Les projets hoteliers derapent rarement uniquement a cause du gros oeuvre. Les ecarts viennent souvent des fonctions invisibles mais vitales: cuisines, lingerie, locaux personnel, reserve, technique, traitement acoustique, ventilation, lingerie, mobilier, signaletique, IT, surete et parcours service.

• Separations clients, personnel, housekeeping, dechets et livraisons.
• Dimensionnement reel des cuisines, buanderies, reserves et locaux techniques.
• Mobilier, FF&E, OS&E, amenagements exterieurs et mise en ambiance a l'ouverture.

La conformite seule ne suffit pas si l'exploitation est faible

Un hotel peut etre techniquement livrable tout en restant mediocre a exploiter. Le bon projet articule experience client, efficacite du personnel, maintenance, confort acoustique, confort thermique et lisibilite des parcours des le plan.

C'est aussi la raison pour laquelle l'architecte, les BET, le designer, le porteur de projet et l'exploitant doivent travailler sur un programme commun. Sans cette coordination, les arbitrages arrivent trop tard et coutent plus cher.

La date d'ouverture doit etre pensee comme une mise en route, pas comme une reception

En hotellerie, la vraie echeance n'est pas la fin theorique du chantier mais la capacite a ouvrir dans de bonnes conditions. Cela suppose d'integrer tres tot les lots techniques, le mobilier, les essais, les recrutements, les formations, la signaletique, les paysages et la montee en service des espaces communs.

• Distinguer date de reception chantier et date d'ouverture commerciale.
• Prevoir une sequence de tests et de levee de reserves compatible avec l'exploitation.
• Phaser intelligemment si tout le programme n'a pas besoin d'ouvrir en meme temps.